34회 민법 기출 문제 공인중개사 풀이 41-60

민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

 

34회 민법기출문제 41~60번

 

41. 다음 중 연결이 잘못된 것은? 1  (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 임차인의 필요비상환청구권 -형성권(x)

-말그대로 청구권이다.

② 지명채권의 양도 - 준물권행위

③ 부동산 매매에 의한 소유권 취득 - 특정승계

④ 부동산 점유취득시효 완성으로 인한 소유권 취득 -원시취득

⑤ 무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고 - 의사통지

 

 

 

 

42. 甲으로부터 甲 소유 𝐗토지의 매도 대리권을 수여받은 乙은 甲을 대리하여

丙과 𝐗 토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? 5

(다툼이 있으면 판례에 따름)- 임의대리

① 乙은 특별한 사정이 없는 한 매매잔금의 수령 권한을 가진다.

② 丙의 채무불이행이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 매매계약을 해제할 수 없다.

③ 매매계약의 해제로 인한 원상회복의무는 甲과 丙이 부담한다.

-효과는 갑,병이 부담한다.

④ 丙이 매매계약을 해제한 경우, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 

청구할 수 없다.

-효과는 갑 본인에게 미친다.

⑤ 乙이 자기의 이익을 위하여 배임적 대리행위를 하였고, 丙도 이를 안 경우, 乙의 대리

행위는 甲에게 효력을 미친다.(x)

-배임은 대리권 남용/ 갑 본인에게 효력을 미치지 않는다.

 

 

 

 

43. 불공정한 법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은? 1

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.(o)

② 경락대금과 목적물의 시가에 현저한 차이가 있는 경우에도 불공정한 법률행위가

성립할 수 있다.

-경매,증여등 무상행위에는 104조 적용안된다.

③ 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는경우, 원칙적으로 그 불균형 부분에

한 하여 무효가 된다.

- 전부 무효다.

④ 대리인에 의한 법률행위에서 궁박과 무경험은 대리인을 기준으로 판단하다.

본인-궁박/ 대리인: 경솔, 무경험

⑤ 계약의 피해당사자가 급박한 곤궁 상태에 있었다면 그 상대방에게 폭리행위의 악의가 

없었더라도 불공정한 법률행위는 성립한다.

-악의가 있어야 한다.

 

 

 

44. 복대리에 관한 설명으로 틀린 것은? 4

(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

① 복대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다.

-권리능력과 의사능력만 있으면된다/ 효과는 본인에게 귀속하기 때문이다.

② 복대리인은 본인에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.

③ 법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.

④ 대리인의 능력에 따라 사업의 성공여부가 결정되는 사무에 대해 대리권 수여받은 자는

본인의 묵시적 승낙으로도 복대리인을 선임할 수 있다. (x)

-판례:오피스텔 분양업무 사무를 복대리 선임으로 할 수 없다. 분양이 빨리 되야 하는데

이런 경우 분양이 늦어질 수 있기 때문이다. 명시적으로 본인의 승낙이 필요한 사무다.

 

⑤ 대리인이 대리권 소멸 후 선임한 복대리인과 상대방 사이의 법률행위에도 민법

제192조의 표현대리가 성립할 수 있다.

 

 

**임의대리인: 복임권이 없다. 예외적으로 본인 승낙이나, 부득이한 사유시 가능

법정대리인: 복임권이 있다. 다만, 선임감도에 관한 책임만 있다.

임의대리인: 대리인이 행위능력자 아니어도 된다.

법정대리인: 대리인이 행위능력자이어야 한다.

 

 

 

 

 

45. 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 

모두 고른 것은? 3  (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인 -당연히 제3자해당된다   ㄴ. 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인 -구상권 취득자는 제3자에 해당한다.   ㄷ. 차주와 통정하여 가장소비대차계약을 체결한 금융기관으로부터 그 계약을 인수한자 지위를 그대로 승계받은 자는 제3자 아니다.

 

① ㄱ      ② ㄷ      ③ ㄱ, ㄴ      ④ ㄴ, ㄷ      ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 108조 제3자의 해당하는 자는

**108조의 통정허위표시의 당사자와 그 포괄승계인을 제외하고, 이 108조로 무효인지 모르고

계약한 새로운 이해관계를 맺은 자여야 한다.

즉, 새로운 이해관계자 및 특정승계인이어야 한다.

그러나, 그 계약의 지위를 그대로 승계받았다는 것은 새로운 당사자가 아니고, 그 계약의 당사자와

같은자이므로 제3자에 해당하지 않는다.

 

 

 

 

46. 무권대리인 乙이 甲을 대리하여 甲소유의 𝐗 토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다.

다음 설명 중 옳은 것은?  1  (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 위 매매계약이 체결된 후에 甲이 𝐗 토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳤다면,

甲이 乙의 대리행위를 추인하더라도 丁은 유효하게 그 소유권을 취득한다.(o)

② 乙이 甲을 단독상속한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 본인의 지위에서 추인을 거절

할 수 있다.

- 본인의 지위 에서는 추인 거절 할 수 없다.

③ 甲의 단독상속인 戊는 丙에 대해 위 매매계약을 추인할 수 없다.

-갑이 사망 후 무에게 단독상속이 된 경우에는 병에게 추인 또는 거절 할 수 있다.

④ 丙은 乙과 매매계약을 체결할 당시 乙에게 대리권이 없음을 안 경우에도 甲의 추인이 있을

때까지 그 매매계약을 철회할 수 있다.

-악의인 경우 최고는 할 수 있지만, 철회는 할 수 없다.

⑤ 甲이 乙의 대리행위에 대하여 추인을 거절하면, 乙이 미성년자라도 丙은 乙에 대해 손해배상

을 청구할 수 있다.

-무권대리인은 행위능력자이어야 한다/ 미성년자 을에게 손해배상 청구할 수 없다.

 

 

**예)11/1일, 을(乙)------->병(丙) (10억 매매계약을 했다)

이후 11/10일, 본인 갑(甲)---------->정(丁) ( 5억 매매 계약을 했다)

갑은 을이 무권대리로 계약한 줄 모르고 있다가, 이를 알게 되고, 갑이 무권대리 계약을 추인했다.

왜? 10억이니까. 그럼 두번째, 갑 본인이 한 계약은 어떻게 되는가? 

- 무권대리행위에서 본인이 추인을 하게되면, 계약시로 소급한다. 그러나 소급효가 있는경우

제3자의 권리를 해하지 못한다는 점 때문에,  2번째 계약의 당사자 정(丁)은 유효하게 그 소유권을

취득하게 된다.

 

 

 

 

 

47. 반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은? 4

(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 2023년 체결된 형사사건에 관한 성공보수약정  ㄴ. 반사회적 행위에 의해 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위해 체결한 임치약정 -은닉은 103조 위반 아니다  ㄷ. 산모가 우연한 사고로 인한 태아의 상해에 대비하기 위해 자신을 보험수익자로,       태아를 피보험자로 하여 체결한 상해보험계 -보험 부정취득이 아니기 때문에 103조 위반 아니다.

 

① ㄱ      ② ㄷ       ③ ㄱ, ㄴ       ④ ㄴ,  ㄷ      ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

 

48. 甲은 허가받을 것을 전제로 토지거래허가구역 내 자신의 토지에 대해 乙과 매매계약을 

체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? 2

(다툼이 있으면 판례에 따름)

-유동적 무효상태-현재는 무효지만- 허가를 받으면- 유효가 된다.

ㄱ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙의 매매대금 이행제공이 있을 때 까지 허가 신청 절차 협력 의무의 이행을 거절 할 수 있다.  ㄴ. 乙이 계약금 전액을 지급한 후, 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이라면 특별한 사정이 없는 한 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. ㄷ. 일정기간 내 허가를 받기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 허가를 받지 못하고 약정기간이 경과하였다는 사정만으로도 매매계약은 확정적 무효가 된다.

 

① ㄱ       ② ㄴ       ③ ㄱ, ㄷ       ④ ㄴ, ㄷ      ⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

ㄱ.현재는 대금 지급의무는 없다/ 허가신청 절차협력의무만 있다./동시이행관계 아니다.

ㄴ. 계약금 자체는 인정해 준다/ 허가 받기 전이라도 배액 상환 하고 해제 할 수 있다.

ㄷ. 사정만으로 확정적 무효가 될 수 없다.

 

 

 

 

49. 법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은? 1

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우, 그 조건만 무효이고 법률행위는 유효하다.(x)

-전체가 무효가 된다.

② 법률행위에 조건이 붙어 있는지 여부는 조건의 존재를 주장하는 자에게 증명책임이 있다.

③ 기한은 특별한 사정이 없는 한 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.

④ 조건부 법률행위에서 기성조건이 해제조건이면 그 법률 행위는 무효이다.

⑤ 종기(終期) 있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다.

 

 

 

 

50. 법률행위의 무효와 추인에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? 5

(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 무효인 법률행위의 추인은 무효원인이 소멸된 후 본인이 무효임을 알고 추인해야 그 효력이 인정된다.  ㄴ. 무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우, 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약의 효과는 계약 체결시에 소급하여 권리자에게 귀속된다. -무권대리행위는 본인이 추인시 소급한다.  ㄷ. 양도금지특약에 위반하여 무효인 채권양도에 대해 양도대상이 된 채권의 채무자가 승낙하면 다른 약정이 없는 한 양도의 효과는 승낙시부터 발생한다. 시험범위 아닌데, 옳은 지문이 ㄱ,ㄴ 이니까, 두개 들어간게 5번 뿐이다.

 

① ㄱ       ② ㄴ        ③ ㄱ, ㄷ       ④ ㄴ, ㄷ       ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

 

 

51. 점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은? 2

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 선의의 타주 점유자는 이익이 현존

하는 한도에서 배상해야 한다.

-선 자 만 / 현 배상: 선의, 자주만 현존 한도 배상/ 선의,타주는 전부 배상이다.

 

② 악의의 점유자는 특별한 사정이 없는 한 통상의 필요비를 청구할 수 있다.

-악의는 과실 취득을 하지 않으므로, 통상의 필요비는 청구할 수 있다.(o)

선의는 과실을 취득하므로, 통상의 필요비를 청구를 못하는 것고, 악의는 이와 반대로 

통상의 필요비는 청구할 수 있다.

③ 점유자의 필요비상환청구에 대해 법원은 회복자의 청구에 의해 상당한 상환기간을 

허여 할 수 있다.

-유익비 만 상환기간 허여다.

④ 이행지체로 인해 매매계약이 해제된 경우, 선의의 점유자인 매수인에게 과실취득권이 인정된다.

-이행지체는 선,악 구분없이 전부 돌려준다.

⑤ 은비(隱秘)에 의한 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.

-은비는 악의점유자와 같다. 따라서 과실을 취득할 수 없다.

 

*점유자 배상 문제 나오면:  적법한 권원이 없이 점유하고 있는자라는 점을 기억

 

 

 

52. 민법상 합유에 관한 설명으로 틀린 것은? 3

(특약은 없으며 다투이 있으면 판례에 따름)

① 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.

② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.

③ 합유자 중 1인이 사망하면 그의 상속인이 합유자의 지위를 승계한다.(x)

④ 합유물의 보존행위는 합유자 각자가 할 수 있다.

⑤ 합유자는 그 전원의 동의 없이 합유지분을 처분하지 못한다.

 

 

*공유지분은 소유권을 나눈 거니까 그 지분도 물권이다. 따라서 처분이 자유롭고 상속도 된다.

**합유는 동업자 생각하면 된다.

합유는 동업자의 지위의 문제다/ 이건 함부로 처분할 수 없고, 상속도 안된다.

 

 

 

 

53. 부동산 소유권이전등기청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? 3

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 교환으로 인한 이전등기청구권은 물권적 청구권이다.

-채권적 청구권이다.

② 점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 한

양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 대항력이 생기지 않는다.

- 시효완성자와 소유자간의 신뢰가 없기 때문에, 채무자에 대한 통지만으로

대항력이 발생한다.

③ 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익 하고 있는 이상 매수인의 이전등기청구권은

시효로 소멸하지 않는다.(o)

-매수인의 이전등기 청구권도 채권이라서 시효가 있지만, 이렇게 사용.수익시에는

소멸시효에 걸리지 않는다. 부동산에 권리를 행사하고 있다고 본다.

④ 점유취득시효 완성으로 인한 이전등기 청구권은 점유가 계속되더라도 시효로 소멸한다.

-점유자이전등기청구권도 채권이지만, 점유가 계속되는 한 시효에 안걸린다.

 

⑤ 매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 한 양도인의 채무자에 대한 

통지만으로 대항력이 생긴다.

-매매계약은 서로약정한 것이니까 둘 사이 신뢰가 있다. 양도인(채무자)에 동의(승낙)가 있어야

대항력이 발생한다.

 

 

**청구권은 매매로인한 매수인의소유권이전등기청구권, 점유취득시효완성으로인한

점유자의 등기청구권은 비교 정리 해야 한다.

 

 

 

 

54. 물권적 청구권에 관한 설명으로 틀린 것은? 1

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 저당권자는 목적물에서 임의로 분리, 반출된 물건을 자신에게 반환할 것을 청구할 수 있다.

-당연히 청구할 수 없다. 저당권자가 목적물을 반환할 이유가 없다.(x)

② 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 법적 성질은 소유권에 기한 

방해 배제청구권이다.

③ 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 민법 제214조에 기해 방해배제비용을 청구하 수 없다.

④ 미등기 무허가건물의 양수인은 소유권에 기한 방해배제 청구권을 행사할 수 없다.

⑤ 소유권에 기한 방해배제청구권은 현재 계속되고 있는 방해원인의 제거를 내용으로 한다.

 

 

 

 

55. 부동산 점유취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은? 2

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 국유재산 중 일반재산이 시효환성 후 행정재산으로 되더라도 시효완성을 원인으로 한

소유권이전등기를 청구할 수 있다.

-행정재산이 된것은 시효완성을 이유로 소유권이전등기 청구할 수 없다.

 

② 시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효라면 그 등기명의인은 원칙적으로 시효완성을

원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다.(o)

-점유취득시효완성당시 진정소유자이어야 한다.

소유권 보존등기가 무효라면 진정소유자가 아니어서 이전등기청구권 상대방이 아니다.

 

③ 시효완성 후 점유자 명의로 소유권이전등기가 경료되기 전에 부동산 소유명의자는 점유자에

대해 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 있다.

-시효완성자에게, 부동산 돌려달라고 아무런 요구도 할 수없다.

즉, 부당이득반환, 손해배상 안된다.

 

④ 미등기부동산에 대한 시효가 완성된 경우, 점유자는 등기 없이도 소유권 취득한다.

-등기해야 소유권 취득한다.

 

⑤ 시효완성 전에 부동산이 압류되면 시효는 중단된다.

-압류되도 시효는 진행된다.

 

 

 

 

 

56. 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)에 관한 설명으로 틀린 것은?4

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 상속인은 상속 부동산의 소유권을 등기 없이 취득한다.

② 민법 제187조 소정의 판결은 형성판결을 의미한다.

③ 부동산 강제경매에서 매수인이 매각 목적인 권리를 취득하는 시기는

매각대금 완납 시 이다.

④ 부동산 소유권이전을 내용으로 하는 화해조서에 기한 소유권취득에는

등기를 요하지 않는다.(x)

-화해조서는 이행판결과 동일한 내용을 가지고 있기 때문에 등기 해야 한다.

 

⑤ 신축에 의한 건물 소유권취득에는 소유권보존등기를 요하지 않는다.

 

 

 

 

 

57. 물권에 관한 설명으로 옳은 것은? 5

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 물건 이외의 재산권은 물권의 객체가 될 수 없다.

-전세권에 저당권 할 수있으므로, 가능하다.

② 물권은「부동산등기규칙」에 의해 창설될 수 있다.

-규칙, 조례로 창설할 수 없다

③ 구분소유의 목적이 되는 건물의 등기부상 표시에서 전유 부분의 면적 표시가 잘못된 경우,

그 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기를 말소할 수 없다.

-면적표시(표제부) 보존등기 일부만 말소 할 수 없다/ 변경등기, 경정등기 하는 거다

④ 1 필의 토지의 일부를 객체로 하여 지상권을 설정할 수 없다.

-용익물권은 일부에 설정가능/지상권은 일부에 설정할 수 있다.

지분에는 일부 설정할 수 없다

⑤ 기술적인 착오로 지적도의 경계선이 실제 경계선과 다르게 작성된 경우, 토지의 경계는

지적도의 경계선에 의해 확정된다.(o)

 

 

 

 

58. 전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? 2

(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 전세권설정자의 목적물 인도는 전세권의 성립요건이다.

-계약, 등기, 전세금/ 목적물 인도는 성립요건이 아니다.

 

② 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우, 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 

목적으로 한 지상권에 미친다.(o)

 

③ 전세권의 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 전세권을 설정하는 것은 허용된다.

- 전세권은 용익물권,담보물권을 둘다 가지고 있다. 따라서 용익물권만 배제 할 수 없다.

 

④ 전세권설정자는 특별한 사정이 없는 한 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 

속한 수선을 해야 한다.

-전세권자가 유지하는 것이다/ 설정자는 집주인이다.

 

⑤ 건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 이를 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.

-법률규정은 등기 없어도 제3자에게 대항 할 수 있다.

 

 

 

 

 

59. 乙은 甲과의 지상권설정계약으로 甲소유의 𝐗토지에 지상권을 취득한 후, 그 지상에 𝒀건물을 

완성하여 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? 5

(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 乙은 지상권을 유보한 채 𝒀건물 소유권만을 제3자에게 양도할 수 있다.  ㄴ. 乙은 𝒀건물 소유권을 유보한 채 지상권만을 제3자에게 양도할 수 있다.  ㄷ. 지료지급약정이 있음에도 乙이 3년분의 지료를 미지급한 경우, 甲은  지상권 소멸을 청구 할 수 있다. -2년 이상 체납은 청구 가능하니까 옳은 지문

 

① ㄱ        ② ㄷ       ③ ㄱ, ㄴ        ④ ㄴ, ㄷ       ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

**y는 건물 소유권을 가지고, 땅에 대해서는 지상권을 가지고 있다.

건물 소유권과 지상권 모두 따로 양도가 가능하다.

 

 

 

 

 

60. 지역권에 관한 설명으로 틀린 것은? 4   (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.

② 공유자 중 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.

③ 통행지역권을 주장하는 자는 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장·증명해야 한다.

④ 요역지의 불법점유자도 통행지역권을 시효취득할 수 있다.(x)- 불법은 안됨

⑤ 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

🔽 민법 61~80번 문제 🔽

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34회 민법 기출 문제 공인중개사 풀이 61-80