34회 부동산학개론 기출문제 공인중개사

 

공인중개사 부동산학개론

 

34회 부동산학개론 기출문제 21-40번

 

21. 부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? 4

ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다.(x) ⇒ 분산/표준편차가 작으면 위험은 오히려 작아진다.  ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다.(o) ⇒ ( 변이계수는 위험도이므로 작을수록 좋다.)  ㄷ. 경기침제, 임플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다.(x) ⇒ 피할수 없는 체계적 위험이다.  ㄹ. 부동산투자자가 대상부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성 위험에 해당한다.(o)

 

① ㄱ, ㄴ    ② ㄱ, ㄷ     ③ ㄴ, ㄷ    ④ ㄴ, ㄹ    ⑤ ㄷ, ㄹ

 

 

 

22. 甲은 시장가치 5억 원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은? 1

(단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50% ○ 연간 저당상수:0.12 ○ 가능총소득(PGI): 5,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○ 영업경비비율: 유효총소득의 28%

 

① 1.08      ② 1.20       ③ 1.50       ④ 1. 67       ⑤ 1.80

 

⇒ 부채서비스액원리금상환액을 구하고, 순 영업소득을 구하라

 

⇒ 부채감당률=부채서비스액분의 순영업소득

1. 가능총소득:5,000- 공실: 10%:500=4,500- 영업경비 4,500 ×2.8%=1,260

4,500-1,260=3,240

2. 5억 50%는 5억*0.5=2억 5천 * 저당상수 0.12=3,000만 원

3,240/3,000=1.08

 

 

23. 다음자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는? 2

(단, 주어진 조건에 한함)

○ 총투자액: 50,000만원 ○ 지분투자액: 36,000만원 ○ 가능총소득(PGI):6,000만원 ○ 공실률: 15% ○ 재산세: 500만원 ○ 원리금상환액: 600만원 ○ 영업소득세: 400만원

 

①  8          ② 10           ③  12          ④  15          ⑤  20

 

⇒ 세후현금흐름승수/어림셈법

세후수지/지분투자액

3억 6천/3,600=10

 

 

24. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? 1 (단, 주어진 조건에 한함)

① 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.(x)

⇒ 요구수익률을 상승시킨다.

② 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수립과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.

③ 정(+)의 레버리지효과는 자기 자본수익률이 총자본수익률(종합수익률) 보다 높을 때 발생한다.

④ 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기

위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.

⑤ 부동산 투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

 

 

25. 甲은 아래 조건으로 부동산에 10억 원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로

틀린 것은? 3 (단, 주어진 조건에 한함)

○ 순영업소득(NOI): 2억원/년 ○ 원리금상환액:2,000만원/년 ○ 유효총소득승수: 4 ○ 지분투자액: 8억원

 

① 유효총소득은 2억 5천만 원

② 부채비율은 25%

③ 지분 환원율은 25%

⇒ 22.5%

④ 순소득승수는 5

⑤ 종합환원율은 20%

 

 

 

26. 부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은? 1

① 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가 치를 1로 만드는 할인율이다.(x)

⇒ 내부수익률은 수익성지수 1, 순현재가 치를 0으로 만든다.

② 회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.

③ 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.

④ 순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.

⑤ 담보인정비율(LTV)은 부동산가이체 대한 융자액의 비율이다.

 

 

27.PF(Project Financing) 대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부

기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은? 모두정답

① ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의

담보로 확보하여야 한다.

② ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이

금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.

③ ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF대출을 제공한 후 해당 대출채권을

유동화할 수 있다.

④ 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행자는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해

조달한 재원을 시공사에 지급한다.

⑤ 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.

 

 

28. A회사는 전년도에 임대면적 750㎡의 매장을 비율임대차(percentage lease) 방식으로 임차

하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고,

이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에

가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 12,000만 원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른

추가임대료율은? 1  (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 전년도 매출액: 임대면적 ㎡ 당 100만원 ○ 손익분기점 매출액: 임대면적 ㎡ 당 60만원 ○ 기본임대료: 임대면적 ㎡ 당 10만원

 

① 15%     ② 20%     ③ 25%     ④ 30%     ⑤35%

 

⇒ 임대료=기본임대료+ 추가임대료

1억 2천=7천500+ 4,500

1억 2천-7,500=4,500=추가임대료

 

1) 전년도 750*100=7억 5천

2) 손인분기점 매출액: 750*60=4억 5천/

3) 기본임대료: 750*10=7천5백

4) 초과매출액: 손익분기점- 전년도 매출액

7억 5천-4억 5천= 3억

4,500/3억=15%

 

 

 

29. 부동산투자회 사법상 '자기 관리 부동산투자회사'(REITs, 이하 "회사"라 한다)에 관한 

설명으로 틀린 것은? 4

① 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자

(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.

② 최저자본금 준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억 원 이상이 되어야 한다.

③ 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게

하여서는 아니 된다.

④ 회사는 그 자산을 투자·운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리

회사에 위탁하여야 한다.(x)

⇒ 자기 관리부동산투자회사는 실체회사다. 본인이 관리한다, 위탁할 수 없다.

명목상 회사인 경우 위탁가능

 

⑤ 주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상

100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.

 

 

 

30. 저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은? 5

(단, 주어진 조건에 한함)

① 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기관

(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.

⇒ 채권이 하락할 것 같으니까, mbs 저당담보부증권에 몰리면 더 크게 상승하겠지요.

 

② 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을

받지 않는다.

⇒ 영향받는다/ 채권, mbs가 서로 왔다 갔다 한다.

 

③ 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험 수준의 다른 투자수단들의 수익률이

상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.

⇒ 다른 투자수익률이 더 높으면, 다른데 투자하니까, mbs는 수익률이 하락한다.

 

④ 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의

변동 정도가 작다.

⇒ 채권시장에 투자가 몰리니까, mbs투자는 안 하니까 변동정도가 커진다.

 

⑤ 고정 이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.(o)

⇒ 채권시장 수익이 높으면, mbs는 가격이 하락하니까 옳은 지문

⇒ 다른 투자와 mbs투자했을 때 어느 쪽이 유리한가에 대한 것이다.

 

 

 

31. 부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? 2

(단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다.(o)  ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다.(x) ⇒ 부채서비스액은 필요없다.  ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포토폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.(o)  ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다.(x) ⇒ 비체계적 위험 설명이다./제거는 개별성에 기인한다  ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.(o)

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ     ② ㄱ, ㄷ, ㅁ     ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ     ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ     ⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ

 

 

 

32. 부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은? 5

ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다.- ⇒ 자기관리  ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다.- ⇒ 위탁관리  ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다 - ⇒ 자기관리  ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. - ⇒ 위탁관리  ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다. - ⇒ 위탁관리  ㅂ. 소유와 경형의 분리가 가능하다.- ⇒ 위탁관리

 

① 자기 관리방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 

② 자기관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ

③ 자기관리방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ

④ 위탁관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ 위탁관리방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

 

 

 

33. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은? 5

① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후

시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.

② STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장선정(targeting), 포지셔닝

(positioning)으로 구성된다.

③ 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을

세분하는 것이다.

④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을

수행하는 것이다.

⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망( desire), 행동( action)의 단계를 통해

공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.(x)

⇒ 고객점유마케팅이다.

 

 

 

34. 사회기반시설에 대한 민간 투자법령상BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다.

(   )에 들어갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은? 4

사회기반시설의 (   ㄱ   )에 일정기간 동안 (   ㄴ  )에게 해당 시설의 소유권이 이정되며  그 기간이 만료되면 (   ㄷ  )이  (   ㄹ  )에 귀속되는 방식이다.

 

보기

a. 착공후             b. 준공 후  c. 사업시행자      d. 국가 또는 지방자치단체  e. 시설소유권      f. 시설관리운영권

 

① ㄱ - a,       ㄴ - c,       ㄷ - e,       ㄹ - d     

② ㄱ - a,       ㄴ - c,       ㄷ - e,       ㄹ - c

③ ㄱ - a,       ㄴ - d,       ㄷ - f,        ㄹ - c

④ ㄱ - b,       ㄴ - c,       ㄷ - e,       ㄹ - d

⑤ ㄱ - b,       ㄴ - d,       ㄷ - f,        ㄹ - c

 

 

 

35. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상 토지의 단위면적당 시산가액은? 4

(단 주어진 조건에 한함)

○ 대상토지 현황: A시  B구  C동 120번지, 일반상업지역, 상업용  ○ 기준시점: 2023.10.28  ○ 표준지공시지가 (A시 B구 C동, 2023.01.01 기준)
기호	소재지	용도지역	이용상황	공시지가 (원/ ㎡)
1	C동 110	준 주거지역	상업용	6,000,000
2	C동 130	일반상업지역	상업용	8,000,000
○ 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01. ~ 2023. 10.28)   - 주거지역: 3% 상승   - 상업지역: 5% 상승 ○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함 ○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해     개별요인 3% 열세함 ○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가     사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함 ○ 상승식으로 계산할 것

 

① 6,798,000원/ ㎡          ② 8,148,000원/ ㎡

③ 10,197,000원/ ㎡        ④ 12,222,000원/ ㎡

⑤ 13,860,000원/ ㎡

 

 

 

36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시간가액은? 5

(단, 주어진 조건에 한함)

○ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250 ㎡  ○ 기준시점: 2023.10.28  ○ 사용승인일: 2015.10.28  ○ 사용승인일의 신축공사비: 1,200,000원/ ㎡(신축공사비는 적정함)  ○ 건축비지수(건설공사비지수)     - 2015.10.28: 100     - 2023.10.28: 150  ○ 경제적 내용연수: 50년  ○ 감가수정방법: 정액법  ○ 내용연수 만료시 잔존가치 없음

 

① 246,000,000원          ② 252,000,000원            ③ 258,000,000원

④ 369,000,000원          ⑤ 378,000,000원

 

⇒ 8년 전 공사비 250*120=3억 

8년 사이 150/1.5% 올랐다.

⇒ 재조달원가=4.5억

잔존가액 0/ 연수 50년

매년 감가:4억 5천/50=900만 원

감가누계액: 900*8년=7,200만 원

적산가액=재조달원가- 감가누계액

4.5억-7,200=3억 7천8백

 

 

 

 

37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인

대상물건은 모두 몇 개인가? 5

○ 상표권 (o)                           ○ 임대료(임대사례비교법) ○ 저작권 (o)                           ○ 특허권(o) ○ 과수원 (거래사례비교법)    ○ 기업가치(o) ○ 광업재단 (o)                        ○ 실용신안권(o)

 

①  2개      ②   3개        ③  4개       ④  5개        ⑤  6개

 

 

 

38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은? 1

① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에

대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를

산정하는 감정평가방법을 말한다.(x)

⇒ 적산법의 대한 설명이다.

 

② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인,

지역요인, 개별요인 등을 말한다.

③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을

실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나

합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

⑤ 감정평가법인 등은 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치를

기준으로 결정할 수 있다.

 

 

 

39. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은? 2

① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며,

국가· 지방자치단체등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로

토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사· 산정할 때에는 「한국부동산원법」에 따른

한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.(x)

⇒ 표준공시지가는-감정평가법인등 에게 의뢰한다.

⇒ 표준주택 의뢰는-한국부동산원

 

③ 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로

국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를

지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여

지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

⑤ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로

선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

 

 

 

40. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은? 1

① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을

미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.(o)

② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의최유효 이용을 

판정하는 것을 말한다.

⇒ 표준적 이용을 판정한다. 가격 수준

 

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중

개별요인을 공유하는 지역을 말한다.

⇒ 지역요인을 공유하는 지역

 

④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과

가격 수준을 판정하는 것을 말한다.

⇒ 최유효이용, 구체적 가격판정이다.

 

⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

⇒ 지역분석을 먼저 한다.

 

 

 

 

 

 

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34회 부동산 학개론 기출문제 공인중개사